您好，投资房产可以分为两种情况，一种是现金买房，第二种是贷款买房。
一、现金买房的租金回报率
租金回报率=每年净房租收入/购房总价%
每年净房租收入=年租金收入—持有房屋费用及出租衍生相关支出
购房总价，就是房屋买家支付给卖家的金额。
年租金收入就是跟租户约定的年租金。
持有房屋费用及出租衍生相关支出一般包括：房产税、房屋保险、物业管理费、维修费、空置期分摊等项目。
空置期分摊：购买的房屋有可能不能马上找到租客，会有一段时间是空置的，因此在计算平均的净房租收入的时候，应当把分摊到每年的空置期租金扣除。根据经验来看，空置期分摊到年，一般为半个月的房屋租金。
**二、贷款买房的租金回报率 **
假设贷款全部采用每年分期固定还款的方式。
租金回报率 = 每年净收入 / 自付额%
每年净收入= 年租金收入 -
持有房屋费用及出租衍生相关支出—年固定还款额。
自付额(头款)即购房总价扣除银行贷款的部分。
上述内容仅供参考，请勿作为交易和服务的凭据。
盈利能力比率分析包括：
1、销售毛利率。
（l）销售毛利率定义。销售毛利率是毛利占销售收入的百分比，其中毛利是销售收入与销售成本的差，也简称为毛利率。其计算公式为：
销售毛利率 = [（销售收入 - 销售成本）/ 销售收入]* 100％
（2）销售毛利率分析。销售毛利率，表示每一元销售收入扣除销售产品或商品成本后，有多少钱可以用于各项期间费用和形成盈利。毛利率是企业销售净利率的最初基础，没有足够大的毛利率便不能盈利。
2、销售净利率。
（1）销售净利率定义。销售净利率是指净利与销售收入的百分比，其计算公式为：
销售净利率=（净利 / 销售收入） * 100％
（2）销售净利率分析。
1）该指标反映每一元销售收入带来的净利润的多少，表示销售收入的收益水平。从销售净利率的指标关系看，净利额与销售净利率成正比关系，而销售收入额|考试大|与销售净利率成反比关系。企业在增加销售收入额的同时，必须相应地获得更多的净利润，才能使销售净利润保持不变或有所提高。通过分析销售净利率的升降变动，可以促使企业在扩大销售的同时，注意改进经营管理，提高盈利水平。
2）销售利润率能够分解成为销售毛利率、销售税金率、销售成本率、销售期间费用率，可以作进一步分析。
3、资产收益率。
（1）资产收益率定义。资产收益率是企业净利率与平均资产总额的百分比。资产收益率计算公式为：
资产收益率 =（净利润 / 平均资产总额）* 100％
平均资产总额 =（期初资产总额 期末资产总额）/ 2
（2）资产收益率分析。
1）把企业一定期间的净利与企业的资产相比较，表明企业资产利用的综合效果。指标越高，表明资产的利用效率越高，说明企业在增加收入和节约资金使用等方面取得了良好的效果；否则则相反。
2）企业的资产是由投资人投入或举债形成的。收益的多少与企业资产的多少、资产的结构、经营管理水平有着密切的关系。资产收益率是一个综合指标，为了正确评价企业经济效益的高低，挖掘提高利润水平的潜力，可以用该项指标与本企业前期、与计划、与本行业平均水平和本行业内先进企业进行对比，分析形成差异的原因。影响资产收益率高低的因素主要有：产品的价格、单位成本的高低、产品的产量和销售的数量、资金占用量的大小等。
3）可以利用资产收益率来分析经营中存在的问题，提高销售利润率，加速资金周转。
（4）成本费用率
成本费用率是企业利润总额与企业当期成本费用的比率，计算公式为：成本费用率 = 利润总额／成本费用总额该指标反映了每一元成本费用支出所能带来的利润总额。对于投资者来说，当然是成本费用率越大越好，因为成本费用率越大，说明同样的成本费用能取得更多的利润，或者说取得同样多的利润只要花费更少的成本费用支出，表明企业的获利能力越强，反之则表明获利能力越弱。
4、股东权益收益率。
股东权益收益率是净利与平均股东权益的百分比。其计算公式为股东权益收益率 =（净利润 / 平均股东权益） * 100％
该指标反映股东权益的收益水平，指标值越高，说明投资带来的收益越高……
5、主营业务利润率。
主营业务利润率是主营业务利润与主营业务收入的百分比，其计算公式为主营业务利润率 =（主营业务利润 / 主营业务收入）* 100％
该指标反映公司的主营业务获利水平，只有当公司主营业务突出，即主营业务利润率较高的情况下，才能在竞争中占据优势地位。