2015年政府救市房地产新政策盘点
2015-04-01 15:49 搜房网房天下
2015年开年以来，房地产市场可谓是捷报频传，3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%，对于一直不温不火的房地产市场来讲，政府不折不扣的再次给2015年的房地产市场注入了一支强心剂。让经济学家马光远不禁发出了这样的感慨：中国政府和房地产市场才是真爱。2015年开年以来，中国政府在救市方面都出台了那些新的房地产方面的政策，让小编为大家一一盘点，以期为您购房提供一定的参考。
政策一：2015年2月28日，央行2015年来首次降息
央行决定，自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%。
政策二、各地的公积金首付最低首付调整
2015年“两会”政府工作报告中指出，2015年房地产政策将坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产平稳健康发展。业内人士表示，近期推出的公积金新政的实施，是对中央支持自住和改善性需求指示的呼应，预计未来将有更多的城市出台新政，进一步降低公积金贷款申请门槛。
政策三：2015年3月25日国土部住建部楼市新政落地
2015年3月25日，国土资源部、住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模；优化住房供应套型，促进用地结构调整；多措并举，统筹保障性安居工程建设；部门联动，加大市场秩序和供应实施监督力度。
政策四：2015年3月30日 央行宣布二套房款首付可低至四成
3月30日，《中国人民银行 住房城乡建设部 中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》发布，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。
政策五：2015年3月30日购买2年以上普通住房销售免征营业税
3月30日，中华人民共和国财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，通知要求，自3月31日起，个人住房转让营业税免征年限由5年恢复至2年。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
新冠肺炎疫情对各行各业都造成了不同程度的打击，因售楼部关闭、工地停工，房地产行业的成交一落千丈。
为了缓解房企因销售停滞而触发的资金问题，2月中旬以来，已经有超过20个城市启动“救市”。从这些城市的救市行动中可以发现，地方政府多在减税免税、延迟缴纳土地出让金、放宽预售条件等方面对房企进行扶持，着重缓解房企资金压力。
如大多分析人士预测，加入救市行动的城市在不断增加，而且在“因城施策”的背景下，有些城市已经开始在需求端发力。据时代财经了解，以衡阳为首，目前包括驻马店、南宁、青岛、苏州在内的城市正在通过发放购房补贴、放宽公积金贷款、引进人才等措施刺激个人购房。
甚至已经有银行在商业房贷上动刀。2月24日，据21世纪经济报道披露，浙商银行近日下发了个人贷款政策调整的通知，对于非“限购”城市居民家庭购买首套个人住房的首付贷款比例从原来的30%调降至20%。
显然，救市政策正在从纾困房企向刺激成交上转变。
一位要求匿名的房企营销人员在2月24日向时代财经表示，这些区域出台相应刺激政策，针对目前市场来说是比较有利的，主要是刚需购房者的购房门槛低了，很多前期想入手而不能入手的，这个时候就是最佳时机。“这样能调动更多沉睡刚需客的资金来活跃市场、带动市场。投资购房者也会抓住这次机遇，选择这个时候入手。“
从纾困房企到刺激购房
第一个宣布降低首付的是河南省驻马店市。2月21日，驻马店市出台17项稳楼市政策，其中关于公积金贷款方面，政策明确指出，缴存职工首套房贷款最低首付比例由30%下调为20%，同时住房公积金最高贷款额度由45万元提高到50万元。
同步实施的还有购房补贴政策，根据规定，各类人才补助标准200元/平方米，大中专以上毕业生补助标准150元/平方米，农民工补助标准100元/平方米，补贴资金由受益财政承担，中心城区补助资金按属地税收受益比例由市区两级分别按50%承担。
目前，还没有其他跟进驻马店市的做法，但商业房贷的放松已经到来。据21世纪经济报道2月24日的文章指出，浙商银行近日对于非“限购”城市居民家庭购买首套个人住房的首付贷款比例从原来的30%调降至20%，同时取消了500万以上房贷纳入非普宅标准的贷款政策。
据时代财经了解，央行2016年规定非限购城市首套房首付比例原则上最低为25%，各地可向下浮动5个百分点，但浙商银行此前在非限购城市一直执行30%的首付比例，此次是首度下调。
诸葛找房数据研究中心分析师国仕英分析指出，目前非“限购”城市多为三四线城市，该类城市今年春节受疫情影响，返乡置业需求并未释放，浙商银行此次下调首套房首付比例，能增加购房者信心，刺激部分返乡置业需求继续释放，也为疫情后银行贷款额度的释放做好铺垫。
在广西南宁，虽然没有降低首付比例，但将公积金贷款的使用范围扩大了。此前调控升级时，南宁暂停了第二套及第二次住房公积金贷款。 而2月23日最新调整政策显示，职工个人及家庭只拥有一套住房，且该住房建筑面积在120平方米（含）以内的，允许其在购买建筑面积为144平方米（含）以内的第二套住房时申请使用住房公积金贷款。
南宁住房公积金管理中心直言，政策调整是为了减轻新冠肺炎疫情对南宁市房地产市场造成的影响，进一步提高住房公积金使用效率，加大住房公积金对缴存职工购买改善性住房的支持力度。
除了在首付上做文章，还有部分城市通过发放购房补贴、人才引进等措施刺激需求。
2月14日晚间，衡阳市住建局联合财政局等十部门发布“衡十七条”，其中提到，对购买新建商品房（含住宅和非住宅，非住宅不含车位、车库、杂物间）和存量住房，签订网签协议并缴纳契税，所缴契税税率为1%的，由市财政按所交契税对购房人予以全额补贴；所缴契税税率为1.5%的，由市财政按所交契税的2/3对购房人予以补贴；所缴契税税率为2%以上（含2%）的，由市财政按所交契税的50%对购房人予以补贴。新建商品房项目地下车位首次出售的，由市财政按1000元/个的标准对购买人予以补贴。
此外，人才购房补贴对象进一步扩大，在原补贴基础上提出非“双一流”大学全日制本科生一次性购房补贴5万元。
安徽马鞍山则在2月21日宣布，2011年8月出台的首套普通住房交易购房补贴政策再延长一年，延期至2021年2月28日。该政策主要针对在马鞍山市市区购买首套普通住房的购房人，对个人在本市市区购买90平方米及以下普通住房（含二手房），且该住房属于家庭唯一住房的，给予购房人商品房价值或存量房（二手房）核价单核定价值的1%补贴；对高层次人才（具有大学本科及以上学历或中级及以上专业技术资格或技师及以上置业资格的个人）在本市市区购买90平方米以上至144平方米以下普通商品住房（不含二手房）且该住房属于家庭唯一住房的，给予购房人商品房价值1.5%补贴。
苏州相城区则从人才引进上着手。2月20日该市下发通知宣布降低人才落户门槛，对有来相就业意愿的全日制本科及以上学历的人才，放宽有关限制；畅通人才购房绿色通道，将工作满3个月的高技能人才纳入人才证明开具范围，在区内购房不受户籍、社保、积分等限制条件的影响；协调解决一线专家人才子女就读区内公办学校。
青岛市也在2月21日跟进，该市将“先落户、后就业”政策放宽到毕业学年在校大学生，已落户的可享受本市购房、申请人才公寓等政策。
“救市”进入第二阶段
对于房地产行业的各类扶助政策从2月6日开始陆续颁布，从一开始的减免房产税和土地增值税，到延期缴纳公积金，再到后来延迟缴纳土地出让金、放宽预售条件等，截至目前跟进并出台相关政策的城市已经超过20个。
这些政策主要从房企层面出发，意在帮助房企渡过短期的资金难关。正因为针对的是房企资金问题，所以对于市场的购房需求并没有太大作用。
如今，随着降首付、给予购房补贴、人才引进等刺激个人购房的政策出台，张大伟认为救市政策开始了第二阶段，开始刺激需求了。
国仕英指出，疫情影响下，房地产市场整体情绪较为低落，这一轮政策的出台可以提高购房者的信心，提升市场活力。当前部分城市公积金贷款、人才购房政策的放松，对提振购房者置业信心起到积极作用。
如当初无锡延期缴纳土地出让金、放宽限售条件被众多城市效仿一样，这些需求端扶持政策的陆续放开将成为接下来的行业趋势，这也成为了行业人士的共识。
不过，在肯定新一轮救市政策带来的正面影响之余，多位行业人士也保持着相对谨慎的态度。
在最为关键的降首付环节，目前第一个“吃螃蟹”的驻马店降低的是公积金贷款首付比例。上述房企营销人士强调，在公积金贷款方面，其实每个城市的使用情况不一样，有城市用得多也有城市用得少，“目前在我们的成交占比里面，公积金贷款占不到10%”。
事实上，无论占比如何，商贷始终是主流，因为公积金贷款使用比例有限，带来的影响也相对有限。
浙商银行尽管已经在商业房贷层面降低了首付，但目前只针对非限购城市，国仕英指出，在此之前，浙商银行的房贷政策非“限购”城市首付比例为30%，比央行等监管部门的要求还要高，目前下调后仍符合监管部门的要求。
而就在各地政府忙着救市的时候，央行在2月19日重申，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
整体来看，未来地方政府将以供给侧扶持为主，需求端鼓励为辅，需求侧政策调整的方向更多将体现在公积金政策以及人才购房等方面，以保障合理自住需求的稳步释放，热点城市限购、限贷等主体调控政策仍将保持稳定。
该房企营销人士则认为，中长期来看，成交量会明显增加，价位方面由于国家坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，所以不会发生太大变化，会稳中略有上升趋势。