签约第一太平戴维斯，华宇又一次刷屏了
重庆晨报_cf1
2017-07-27
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华宇集团与第一太平戴维斯签约现场。
7月19日，华宇集团与全球商业地产五大行之一的第一太平戴维斯，在重庆华宇温德姆至尊豪廷大酒店举行战略合作协议的签约仪式。
签约仪式上，两大巨头透露，战略合作的第一步，就将在华宇·御澜湾（重庆）、华宇·小泉微Villa（重庆）、华宇·锦绣花城（成都）、华宇广场（成都）、华宇·蓉国府（成都） ，涵盖住宅、商业等八大高端项目展开合作。深入到一线物业服务、整体水平提升、资源渠道整合等多方面。
这次合作，更加印证了华宇早已在集团上下达成的共识：专注产品的同时，持续提升服务水平，建立与集团战略相匹配的一套“产品＋服务”双高品质体系。
华宇再一次惊艳众人
回顾此前几个月，华宇的消息就接连引爆房产圈话题。
3月21日，华宇集团与旭辉集团签订战略合作框架意向协议，达成总金额达500亿的战略合作。
4月16日，华宇摩天汇三批次开盘热销，劲销90%。坐上当月北区成交商业头把交椅。
4月27日晚，苏州的华宇锦绣花城开盘。开盘劲销4个亿，再度震撼市场。
6月29日，华宇浙江余姚拿地，奇迹般的四战四捷。
6月30日，24小时之内，华宇土拍三传捷报，将宁波5块、苏州2块、重庆1块，共八宗地收入囊中。
……
这，就是华宇速度！
那么，作为渝派地产的珍宝级企业，适时发布战略合纵；全系产品销售持续火爆；重仓土储捷报频传；顶级物业与国际接轨；其背后藏着怎样的营销逻辑？
为此，记者采访了华宇集团营销负责人，或许能够给出答案。
华宇的速度与激情
早在2006年，华宇便开始落户成都，并相继开发了华宇广场等12个标杆项目；2013年，华宇又剑指华东。苏州“双子星”——华宇锦绣花城、华宇林泉雅舍分别豪取“首开311套房源全部售罄”、“短期内劲销306套”的战绩，也稳固了其在华东的布局。
截止2015年，华宇地产开发的成绩单为：开发楼盘50余个，项目覆盖3个城市，整体开发规模逾1560万方，自持商业近50万方。同样在这一年，全国大步扩张的同时，华宇还将目光瞄向了更远方，以北美市场为起点开始拓展国际市场，描绘更广蓝图。
到2017年年中，华宇拿出了这样一份成绩单：
累计开发楼盘70余个，进入11个城市，覆盖重庆、四川成都、江苏苏州、江苏无锡、江苏太仓、江苏常州、安徽合肥、浙江宁波、浙江余姚、湖南长沙、辽宁沈阳等城市及北美市场。西南、华东、东北全面开花。土地储备超过1000万方。开发规模逾1820万方，已形成集地产集团、商业集团、金控集团、建设集团、物业集团、海外公司为一体的大型多元化综合性城市运营集团。
华宇的迅猛扩张，得到了几乎一致的正向评价。半年来多次引发市场关注，不鸣则已一鸣惊人，其实背后是华宇集团多年低调的积累。
四大法宝应对挑战
这不禁让人感到疑惑，华宇究竟是如何应对扩张背后的风险与挑战？
法宝1：强大的人才吸附力项目未动，人才先行。
之所以华宇能保持稳健发展，其很大底气是拥有一支顶尖职业经理人团队。老板求贤若渴的谦逊作风吸引了行业顶尖的职业经理人加盟，使得华宇这艘大船能够搏击风浪稳健前行。
法宝2：高效成本管控能力。
华宇作为渝派三甲，多年来一直深耕重庆地产，到现在已有22年的历史，凭借稳健的战略，逐渐成为重庆地产行业的标杆。据2016年华宇债二期相关数据显示，华宇总资产340亿元，净资产145亿元，融资利息常年稳定在6%，账面货币资金也相当充裕，如果把重庆大部分房企的负债率整理出来，华宇的负债率是最低的，数据非常耐看。
至于成本管控能力，华宇在业界也是有口皆碑。同样的施工和材料，华宇能够做到比同行的成本低5%以上！
法宝3：精准市场把控支撑。
城市布局单一且集中布局在风险城市是房企难破的一个重要原因。
所谓“风险城市”，是指供求比、存销比、土地消化周期超过警戒线的城市。由于押重仓在风险城市，一旦行情变冷，房企库存立即大量积压，市场供远大于求，产品即使降价也很难去化，进而导致资金链断裂。
而华宇的稳健发展还得益于对市场的准确把握，一旦出手，风险却是极小的。华宇集团营销负责人回忆，去年华宇拍下了礼嘉一块地，楼板价为7000多元，好些人羡慕华宇以较低价拿到这块让人垂涎的肥地，却不知道华宇每年调查的地块接近千块，市场部精细调查的地块上百块。正是有了这样的高效又精准求证，华宇拍地时才敢大胆出手。
法宝4：精细管理支撑。
从迈入华宇办公楼大厅那一刻起，经过办公区，再到会议室，就在这短短数十步的距离，也让记者感受到华宇的管理规范，井井有条。
究竟华宇规范到什么程度呢？据介绍，华宇的档案管理室采用了国家级档案馆的管理模式，恒温恒湿的环境，分门别类的保存着所有项目的工程图纸、财务、合同等资料。
不仅是在办公管理上精益求精，华宇物业管理的质量也不遑多让。华宇物业凭借最前沿的互联网发展理念与技术创新，立足云平台、智服务、慧生活三大板块打造万物互联的智慧社区，每天，服务45万业主的社区生活。
窥一斑而见全豹，地产行业暗流汹涌，华宇却凭借多年杀伐积累起来的深厚内功，大步向前，不念过往，不惧未来，敢于面对竞争，敢于面对市场。这是一个信号，这也是一个目标：华宇要大步站到舞台中央去。
宋刘二期啥时候拆的房子
“黑石是什么？不太了解”
身边很多互联网朋友都没听说过，甚至房产圈内流传着这样的一句话：知道房地产不一定了解黑石，但是了解黑石的人一定懂房产。金融圈也流行这样一句话：懂PE的人不一定了解黑石，但是不了解黑石的人一定不懂PE。
如此低调的名气和巨大的财富实力差距让人叹为观止，他就是“ 美国的房东 ”，美国最大的上市投资管理公司” 传奇私募之王 “。如今在疫情期间，疯狂买入各国低价资产已经成为“ 全球的房东 ”。
黑石创建于1985年，由彼得和苏世民（Steve Schwarzman）共同创建。
彼得出身是贫穷的希腊移民家庭，他一生践行自己信仰的美国梦：虽然出身平凡，但是通过个人努力，在时代的浪潮中终于 从尼克松政府财政部长 做 到雷曼兄弟公司一把手 。
苏世民其个人净资产为167亿美金（截止今年3月），桥水（bridgewater）管理的资金规模达 1600 亿美元，达利欧也是畅销书《原则》的作者，他的个人资产大约 168 亿美元， 黑石的苏世民与桥水达里欧曾并称“投王”和“投神” 。
目前黑石是全球最大的另类资产管理机构，其管理资金规模为5650亿美金 。黑石投资的公司用过超过50万名员工。传统的资产指现金、股票、债券，而另类资产含义宽泛，包括所有其他类型资产，专注于组建、收购、完善、和出售公司以及房地产，服务方包括主权财富基金、保险公司和近亿退休人员的养老基金。
Blackstone is one of the world’s leading investment firms. We seek to create positive economic impact and long-term value for our investors, the companies in which we invest, and the communities in which we live and work.
我们的“美国房东”是如何实现他的“房东帝国”的呢？我们来看看黑石发展的重要节点：
在黑石成立早期，在募集资本期间还吃了不少闭门羹，在一次募资拜访中，两位创始人大老远下大雨赶去麻省理工学院，接待人完全不记得有这次会议。他们灰头土脸的在暴雨中打车，根本打不到车，在雨中走了半小时后，才拦下来一辆愿意跟他们拼车的人。 结果拼车人临时涨价100美金才同意他们上车。好消息是这是他们在公司成立最初半年内，唯一达成的一笔100美金交易。
这让我想起了我在东京的一个客户预约了在台风天看房，看房子位置就在他住的这栋楼的旁边，中间有步行通道相连。电视新闻说这是最近五年东京最大的台风，我本来想善意的提示改约再看，但是客户时间珍贵只有这天能看房。
台风当天，我一出门，妈呀，大风大雨直接把我的伞给吹飞了，我手里只剩下一个伞把，衣服全部湿透，bra贴着胸，内裤贴着屁股的走路感觉让我怀疑人生，我觉得自己就像 傻逼 一样，在努力的凭直觉干活去做了一个很多人不看好的方向。有的时候付出肯定有 回 报，幸运的是后来客户成交了。
后来我才知道，只有极少数人能在首次推介中完成销售，仅仅因为你对一些事物有信念，并不意味着其他人也接受，所以你需要能够一次又一次的坚定推销你的愿景。大多数人并不喜欢改变，所以你需要说服他们为什么要接受改变，不要因为畏惧而不去争取自己想要的东西。
如果你渴望一件事情，即使没有条件，也总是会找到方法达成所愿。只要你努力，只要你坚持，就会变不可能为可能，就回功到自然成。
黑石转折点在1987年在日本获得日兴证券1亿美金投资，陆续在33个国家募集33笔投资募集金额8亿美金左右。
1988年黑石在欧洲开始首笔大型交易，收购了英国的萨伏伊集团（Savoy Hotel)，萨伏伊集团持有四大伦敦 历史 悠久的高级酒店：萨伏伊酒店、克拉里奇酒店、伯克利酒店和凯美莱酒店，其 中克拉里奇酒店，这家酒店是伦敦最大最传统的一家酒店，也是女王的最爱。
当时黑石还没有在伦敦开始固定的办事处，交易谈判也很困难（包括业主心理和 社会 舆论）。签约当天苏世民乘坐飞机去伦敦签字，之后他去了拉克里奇酒店，随便在一个沙发，做下去后整个身体深深地陷入进去，膝盖几乎和耳朵一样高，陈旧的设备以及物业管理，使他有信心必须将酒店彻底整修。
但是黑石有什么资格去改造酒店呢？英国媒体当时称他们为 “野蛮人” 是一群要毁掉这些国宝的美国人，克里拉奇酒店的重新装修效果决定英国对黑石的评价。
能让英国人满意，可能最好的办法是聘请一位英国装饰设计师来翻新酒店，黑石找到了英国知名的装饰师，又组织了上层 社会 女性组成专家组，大概花了9个月的时间让装饰师和专家组聚集在一起，讨论方案，但是最终他们达成一致：每一个方案他们都不喜欢。
后来，一个朋友 想 他推荐了 蒂里德蓬，这个人就视金钱为粪土的设计师的典范了。
蒂里的工作出色完成， 黑石收到了住在伦敦的流亡的希腊国王感谢信， 它 曾给英国报纸写信，他以为粗鲁的美国人会摧毁他最喜欢的酒店，而看到了黑石以及法国装饰师的工作后，给苏世民写信表示自己之前言论是错的 。
众所周知，大型投资交易中有一个潜规则就是支付分手费 ，即卖家最终决定卖给其中潜在的一个买家，则会赔偿其他潜在买家参与竞标的相关费用，包括时间成本、法律成本、会计成本以及尽职调查成本等。如果市场对交易反应冷淡，参与竞标的少，卖家可能会同意支付高额的分手费，以此吸引不愿承担风险的买家。但是市场反应强烈，参与投标的买家多，卖家就能支付较低的分手费， 类似分手费的标准费率是交易规模的1%-3% 。
2006年黑石参与EOP竞标就是大型交易，由于市场上EOP感兴趣的非常多，EOP将分手费率定位1%的1/3 。黑石出价比其他市场价格高出8.5%溢价，EOP提出各种财务数据，整个房地产行业都跃跃欲试，各种各样的投资者聚集在一起，试图超越黑石的出价。
EOP公司的房地产规模比黑石以往任何房地产交易规模都大六七倍，对于这种体量的交易他们采取了黑石标准做法利用杠杆，找到银行并让其承诺至单独为黑石一家的出价提供资金资源。
黑石也担心由于规模庞大如果对形式的判断有误，就可能会带来灾难性的后果，公司也会承担巨大的风险无法 出手 业务无法偿还债务，但是如果投资正确其回报将会极为丰厚。
最后其他竞标者都退出了，只剩下黑石和沃拿多，黑石内部开会时曾讨论过是收下5.5亿美金的分手费，不参与竞标还是继续参与呢，毕竟对投资人来说5.5亿美金也是不错的结果。但是能成功拿下EOP公司的话，其价值回报率要比分手费高太多。最终EOP以估值390亿美金（包括其债务在内）被黑石收购，以现金形式支付。
但是黑石并没有着急庆祝交易达成，华丽的完成转身。黑石在交易达成当天就立即出EOP房产组合中的一部分：63亿美金价格出售了西雅图和华盛顿1100万平方英呎的房产，出售了洛杉矶价值近30亿美元的房产，同样在旧金山、波特兰、丹佛、圣迭戈以及亚特兰大都 出手 价值约10亿美金的房产。黑石当天即迅速回收了一半以上的收购资金，这与黑石自己计算的房产价值比已经赚了一大笔 。
原来，要解决极其复杂的问题，其实只需要专注于两三个决定性因素就可以了。
1994年黑石与黑岩分家是苏世民最后悔的决定，黑石错过了成为全球最大传统资产管理者。苏世民当时作为一个新手CEO 首席执行官，拉里负责金融管理公司的负责人管理的非常好，他同时希望能够引入新的投资。但是苏世民坚持执行尊重原始协议的条款，并认为是道德原则。结果双方认知差距逐渐扩大，最终导致两家公司分家。
苏世民在回忆回忆这段经历，如果再让他面对当年场景，他不会把黑石金融管理公司卖掉，因为拉里是一个11分的人才，他所带领的团队不仅对黑石原有业务产生会巨大利润，同时还能为公司的其他业务提供信息，增强黑石公司全领域业务的能力，知识成本的力量是无穷的。
疫情期间很多人对日本房产持观望态度，但是黑石却迅速入手，黑石集团从大和收购日本四家仓库，总价超过5.23亿美金。
黑石集团从日本大和房屋工业公司(Daiwa House Industry)手中收购日本的四家物流设施 ，这笔最新交易中的四处设施总计耗资约550亿日元(5.23亿美元)，位于关东地区，包括东京以及中部地区。在购买黑石集团之后，Daiwa House将继续管理设施，仓库将保留Daiwa House的DPL品牌。
同时在8月28日， 黑石对加拿大房地产公司对Tricon进行3.95亿美元股权投资，9月10号新闻披露黑石收购Merlcombe在法国和德国的28处不动产资产， 面积超过200,000平方米，价格暂时无公开数据。
这一操作完全符合其投资风格：在市场不看好时选择选择被低估价值的投资标的然后等合适的经济周期节点进行交易。
黑石的投资范围包括不限于各类不动产，特别是医药以及生物 科技 方向：
随着黑石在生命科学领域的布局深入，黑石苏世民曾表示，“黑石基本上拥有所有领域、种类的产品和投资工具，黑石的规模和多样性带来了话语权，我们可以做其他公司做不了的事情。”
安桥作为一家专注于日本房产与虚拟货币投资的公司，研究黑石这家公司的前世今生，对我有很多启发：
0、在寻找投资人的过程中，投资人的决策难度越低，双方获得 得 利益越大，时间会对所有的交易产生负面影响，等待的时间越长，越有可能出现意料之外的棘手之事。
1、做大事和做小事的 难以 程度是一样的，所以要选择一个值得追求的宏伟目标，让回报与你的努力相匹配。
2、尽量招聘10分人才，最优秀的高管不是天生的，是后天磨砺的结果，他们好学不倦，永无止境。
3、投资的首要原则：不要赔钱，创立一个投资流程，并且随着时间的推移不断的完善这一流程，需要打造一个极为可靠的风险评估框架，把每个重要的投资机会提炼为2个到三个投资主要变量，这些变量将决定投资是否成功，是否创造价值。投资决策的核心在于流程严格，冷静文件的风险评估，这不是仅仅是一个流程更是一种思维方式。
4、如何面对压力？请客观的理性的认识眼前的形式；屏蔽其他所有内容，只关注交易要点；花点时间让自己舒缓下来，倾听者不建议多花点时间
也许，在人生的某些阶段你必须认清楚自己是谁。越早认清自我越好，只有这样，我们才能找到适合自己的机会，而不是活在他人制造的梦境中。仅仅有欲望是不够的，追求高难度的目标，有时难免会事与愿违，不得其所。这就是志存高远的代价。
4月15日。宋刘村的拆迁工作于4月15日正式启动，涉及的区域包括宋刘集体土地范围内的房屋和厂房（小产权楼房除外）。整个拆迁和签约过程在5月15日左右接近尾声。这一项目是济南市政府为推动城市更新和改善居住环境而进行的，目标是将宋刘片区打造为金融商务、总部办公和文创产业孵化园区等多功能区域，同时规划中还包括一处规模庞大的黄台山生态公园。这一拆迁计划不仅标志着宋刘村城市更新项目的一个标志性时间点，也在济南房产圈引起了广泛关注。有报道指出，宋刘村位于济南老城东北部，是一个知名的城中村，居住着数万在济南打工的人。该片区的拆迁和后续开发将极大地改变当地的城市面貌和居民生活状况。