广州地价正在回归理性水平。
2024年6月25日，广州荔湾区出让一宗地块，这宗地块吸引了保利、绿城以及新的跨界选手贝壳旗下的贝好家。经过12轮竞价，保利以约7亿元的价格拿下这宗位于广钢新城的鹤洞汽修厂地块，折合楼面价为27104元/平方米（未扣除配建）；扣除配建后地块成交楼面地价约28541元/平方米。
这宗地块的出让颇受关注的原因不仅在于贝好家的参与，还有地价的平稳。广钢新城近年来出让的地块并不多，最近的一次是2021年的广钢234地块，由中海地产以63.2亿总价，折合楼面价28663元/平方米拿下，目前为中海保利朗阅项目；再往前的2019年出让的两宗地块，地价均突破3万元/平方米。
“面粉价格”回归，一定程度上也会影响“面包”的价格。近期，广钢新城的二手房成交价也在悄然下滑，荔湾区域内的新房项目价格也较高点跌去许多。在二手房挂牌量走高、新房库存量也较大的背景下，广州楼市企稳仍需时日。
走低的“面粉价”
广州此次拍出的这宗地块，起拍价就在低位。这宗地块需要配建的面积很少，为二类居住用地，起拍价格为6.45亿元，起拍楼面价为约2.6万元/平方米，宗地面积为1.29万平方米。
这宗地块各方面的条件算得上在区域内的最优区间。由于规划原因，广钢新城的容积率普遍偏高，但这宗地块的容积率仅有2.41，建筑限高60米，在高楼林立的广钢显得尤为“突出”。
因此，在地块优质、起拍价并不高的前提下，即便这宗地块最终是溢价成交，地价仍然是区域内的较低水平，这也影响了周边项目的价值评估。
这宗地块目前周边在售的项目主要是中海保利朗阅，目前在售的参考价为6.5万~6.8万元/平方米，虽然相对于地价有明显的溢价空间，但相比起2022年这一项目首次开盘时6.7万~7.3万/平方米的均价，已经有明显回归，而且这一项目的去化一直有限。
2022年5月，中海保利朗阅正式开盘，据易居统计的消息，项目首开推出360套新房，但在去化方面，这一项目首周去化率不及20%。根据阳光家缘统计的消息，两年过去，中海朗阅总销售套数是717套，未售套数则是905套，去化率甚至还未过半。
新盘表现平淡，广钢新城的二手房价格体系更是不稳。
这宗地块周边的二手楼盘包括中海花湾壹号、金融城融穗华府、华发中央公园等，目前挂牌单价在4万~6万元/平方米之间，但成交价则还要略低。以中海花湾壹号为例，贝壳的数据显示，这一项目上个月的挂牌均价在5万元/平方米左右，但当月的成交价格已经低至3.9万元/平方米。
同样还有华发中央公园。这一项目由于配套教育优质，一直是广钢新城的天花板项目，但随着市场的变化，项目的成交价格也在走低。贝壳的数据显示，该项目最近的成交是在3月份，其时的成交均价为5.6万元/平方米，而5月的挂牌价则是6.5万元/平方米。在最高点的时候，华发中央公园的最高成交单价逼近7万元/平方米。
一位华发中央公园的业主告诉21世纪经济报道记者，“去年我那套90多平方米的房子还能卖500多万，今年可能450多万，我本来想要卖掉的，但这个价格确实出不了手。”
全市价格回归
实际上，由于市场的波动，广州全市整体的价格体系都在变化。
除了广钢新城之外，广州荔湾也还有其他降价猛烈的项目。例如，越秀、正荣合作开发的越秀天瀛项目（原名为越秀正荣天樾湾），2022年时的开盘价格均价是4.5万~4.6万元/平方米，目前这一项目的均价已经跌至3.2万元/平方米左右，跌幅约30%。
虽然价格跌去许多，但这是房企不得已的选择。一位中型房企的人士告诉21世纪经济报道记者，“现在只有降价才有出路，不降价，看房的人都没有。二手房价格已经跌回去几年前了，新房要还是原来的价格，谁还来看。”
一个不争的事实是，广州新房的库存量还在高位。克而瑞数据显示，截至今年第24周（6月10日~6月16日），广州市商品住宅存量面积下降至1153.8万平方米，去化周期虽然有所缩短，但仍然高达21.29个月。
广州的二手房挂牌量也始终处在高位。根据贝壳发布的数据，截至6月26日，广州二手房挂牌量为14.7万套。而据广州房地产中介协会的统计，5月，广州市二手住宅网签宗数和面积为7838宗和78.97万平方米，环比下降14.13%和12.18%。
这种情况自然难以对价格形成有效支撑。根据国家统计局发布的数据，今年5月，广州一手房价格环比下降1.4%，延续了12个月的下跌趋势，同比下降8.3%。同期，广州二手房价格环比下降1.6%，连续13个月下跌，同比下降11.4%。
在此背景下，广州于今年5月28日再度优化房地产限购限贷政策。5月28日，广州发文全面执行央行“517”新政（降低首付比例、取消房贷利率下限，下调住房公积金利率），此外还将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、南沙等限购区域社保从此前的2年调整为6个月，这是一线城市中力度最大的楼市松绑政策。
新政取得了一定的效果，但近一个月过去，市场已经逐渐冷静。
合富研究院最新发布的数据显示，经过一段时间的货量消化后，广州全市“笋盘”减少，对成交形成一定制约。上周（6月17日~6月24日）一手房成交量环比回落6%，总体仍较为稳健。二手房方面，合富研究院统计的数据显示，当周网签仍维持上升趋势，处于年内的相对高位。从各区域成交看，部分市中心及近郊区域的网签升幅较明显。
前述中型房企人士告诉21世纪经济报道记者，新政之后释放的一波购买力已经基本接近尾声，广钢新城地价稳中有降荔湾有新房两年跌去三成接下去市场的变化还需要基本面的发力。“如果政策、大环境等都保持稳定，广州楼市也会保持在较平稳的成交水平。”
（作者：吴抒颖编辑：张伟贤）