这两天有一位粉丝向我倾诉买房经历。在看完我的文章之后，她非常懊悔自己之前做出的错误决定，我觉得这个事例比较典型，特拿出来和大家分享。
这位粉丝在合肥高新区买了一套200平米的房子，准备留给父母住，在距离不远的政务区恒大华府又买了一套200平米的大平层，目前自用。经过一段时间的居住，她发现周围环境和房子户型都不甚理想，升值潜力也远不如同小区的中小户型。
听完她的叙述之后，我当时的第一感觉，一是她真有钱，二是她真有点“浪费”（希望不要打我）。其实每个人在购房的时候，对居住条件舒适度和生活配套便利性上都有一定的考量，这会导致他在选择物业的时候多少忽视掉一些投资成分，但我想这并不代表他不重视物业本身的升值潜力。
我在给大家提出购房建议时，无法完全站在当事人实际需求角度去分析，只能更多从投资最大化方面来考虑，所以对于自住，我一般不过多发表意见。
但是从投资角度来讲，这位粉丝显然犯了大忌，超大户型从来都不是房产投资的良好标的，除了收益相对较低外，变现周期也会很长。
在这里，我建议大家一定要投资刚需房，那么什么是刚需房呢？其实在不同 历史 条件下，刚需房也有不同的定义，但要义只有一个，那就是市面上需求量和交易量最大的那一类房子。
随着人们收入增加及生活水平的不断提高，城市居民住房面积会越来越大。以前可能住60-70㎡的房子就是刚需，现在就需要80-90㎡，不久的将来这个数值可能还会进一步提高，但这大多是针对以居住属性为主的三四线城市而言的（公号“ 小易论楼市 ”《合肥周边三四线城市房地产值得投资吗？》）。
合肥经过去年房价的暴涨，本来具有改善能力的家庭却只能购买刚需房，这说明房价高速上涨的城市，其刚需在通往改善的道路上，注定每一步都会走得非常艰难。
合肥房产的刚需位点
我统计了过去7个多月来合肥二手房的实际成交数据，样本数为1284个。其中2室户型，成交数量为529个，占比41.2%；3室及以上户型成交数为559个，占比43.5%（公号“ 小易论楼市 ”《合肥不同户型二手房成交数据分析》）。
改善性住房需求在合肥房地产市场已占有相当大的比重，说明人们对居住条件改善的愿望十分强烈。
所有成交中，总价在60-190万区间的数量为1003个，占总数的接近80%， 110-160万这个区间占总数的近40%，整体呈正态分布。
在130-140万区间，成交达到最高，在总价超过190万这个节点，成交量大幅下降。总价超过190万的成交只占整体成交量的16.3%，超过250万的成交仅有5.5%，而超过300万的才2.3%。
在2室户型的所有成交中，60-95㎡这个区间成交的数量最多，总共是434套，占比82%。75-90㎡区间成交247套，占比接近一半，其中80-85㎡是成交量最大的区间。在超过100㎡以上的面积，鲜有成交，仅占所有成交的1.9%。
在3室户型的所有成交中，80-140㎡这个区间成交的数量最多，总共是444套，占比79.42%。因为超过90㎡的这个节点，无论新房还是二手房的契税都会有所增加，所以我们看到在80-90㎡的这个区间依然有相当的成交量。
在高层普遍公摊较大的情况下，其实在80-90㎡的这个区间做成三房已捉襟见肘，这真是心酸的改善。
我们可以看到在90-100㎡的区间成交量最大，而80-100㎡区间成交量为220套，几乎是80-140㎡区间的一半，接近所有成交量的40%。
在100-140㎡的区间则基本上是平均分布。这说明市场上需求最旺盛的区间是80-140㎡，刚需改善的区间是80-100㎡，品质改善区间则是100-140㎡。
总面积超过140㎡的成交量大幅下降，只占整体成交量的13.1%，超过170平方的成交仅有4.3%，而超过200平方的才1.3%。
在二手房总价110-160万、2室户型面积75-90㎡和3室及以上户型面积80-100㎡区间，有着最为密集的成交，我称之为合肥房产的 刚需位点 。
在总价超过190万、2室户型面积超过100㎡以及3室及以上户型面积超过140㎡的区间，成交大幅减少，并且有随数值的提高成交量加速降低的趋势，这些区间我称之为 敏感位点 。
投资刚需位点附近，远离敏感位点区域
玫瑰园产品是绿城进入合肥之后的第四个鼎立之作（公号“ 小易论楼市 ”《我为什么不投资合肥大牌开发商的房子？》），合肥物价局商品房备案价格查询网站显示，玫瑰园别墅（法式合院）2014年的备案均价在2.6w+，这个数据在2年之后变为2.4-2.8w，均价几乎没有发生什么变化。而它的高层产品均价则由9k左右，上升到近1.6w，升值75%。
别墅产品一套面积大概在500-1000㎡左右，以合肥目前的房价计算，基本都在1000万以上。这种产品在合肥非常小众，基本上只有居住价值，投资价值几乎全无（公号“ 小易论楼市 ”《合肥的洋房别墅值得投资吗？》）。
尽管别墅只是一种极端例子，我想表达的意思是，面积越大，总价越高，你的投资边际收益就越小。应该选择投资刚需位点附近的房子，远离敏感位点的住宅。
一辆大众 汽车 价格20万元，与之配置相差不大的奥迪可能需要40万元，尽管乘坐舒适性或者功能上有所提升，但品牌溢价要远远超过额外配置带来的提升。豪车的消费市场很小，而且一般豪车的消费者通常喜新厌旧，对二手车不屑一顾，所以豪车相对于普通家用车来说保值性很差。
奢侈型住宅其实跟豪车是一个道理，一般豪宅消费者比较介意购买二手房，当你投资的豪宅进入二手房市场的时候，价格也会大打折扣。
这位粉丝朋友买了2套200㎡的房子，而合肥市场上面积超过200㎡的二手房成交占比仅有1.3%，试问这么大的房子你出手时候能卖给谁呢？这样窄的需求面，如果想快速变现，恐怕得要大幅降低售价才有人问津。
一定要投资市面上需求量最大的房子类型，这样你的房子才有可能找到充足的需求，你的投资边际收益才有可能获得最大。这位粉丝1套200㎡的房子，其实远不如2套100㎡的小三房收益高。
合肥改善型住房的发展趋势
随着人们生活水平不断提高，对住宅品质要求不断升级，户均居住面积也逐年增加，再加上合肥近两年出让土地的容积率下降了不少，市面上将会出现大量的洋房产品。
我观察到有些洋房销售价格相比同一小区高层的溢价并不算很高，大概10%左右，而且面积适中，一般都在120-140㎡之间，这是值得考虑的。
在140㎡以内的改善型住房，随着面积的增加，均价呈升高趋势，面积120-140㎡的这个改善区间，均价比其他区间更高，说明人们正越来越看重改善型住房产品的品质。
类似洋房这种改善型住宅，其主要使用价值就是改善，周边环境恶劣、居住体验差、配套设施不完善、溢价率偏高的洋房，投资价值依旧不高。
除了洋房之外，合肥一些户型较好、面积适中、资源配置丰富的小高层或者高层，也越来越受到购房者的青睐。
政务区的大户型成交已经接近区域总成交的60%，而且户均成交面积在130㎡左右，政务区目前均价在2.09w（公号“ 小易论楼市 ”《 你在买改善型住房吗？合肥改善型二手房的成交特点》），这意味着政务区平均每套大户型总价在260万以上。
在高端住房市场，环境、学区、交通、商业配套等核心资源，也成为决定大户型改善性住房投资价值的重要因素（公号“ 小易论楼市 ”《资源投入对合肥土地价值的影响》）。
房价平稳时期，假设合肥普通家庭平均每年的积累可用于改善1个平方的居住面积，那么如果房价未出现暴涨，5年后我们的 刚需位点 和 敏感位点 或许会在现有基础上抬升5个平方。
其实我们投资房产，若想获得可观收益，一般都需要持有5年左右的时间，那么我们可以将未来5年时间刚需位点的升级一并考虑在内。我认为改善性住房刚需位点的提升将会更加明显，未来数年改善成交量的最大区间可能会移至100-110㎡这个范围。
其实通过这段时间跟群里其他粉丝交流，我发现投资大户型的群友还不少。希望这篇文章能够让你对大户型房产的投资误区有个大致了解，在选择改善型住宅时，能充分考虑到后期物业的升值空间。
合肥的房子，升值空间最大的，是住宅房，多大的房子，升值空间最大，基本可以肯定是三室二厅100平方以上的房子。
为什么是100平方以上的房子，升值空间巨大。
一来，100平方以内的房子基本都是二室一厅或者是两室二厅，这样的户型对于孩子小的时候，还是可以接受的，但是孩子只要长大了，换大房子，势在必行，选择来选择去，还是选100平方以上三室二厅的大房子。因为，再不换房，什么都不方便了，大家应该都懂的。
二来，100平方以上的房子，三室二厅，对于居家过日子的一家人来说，是最好的选择，老人，小孩，自己和爱人，都能有各自的私密空间。因此现在买房，流行一步到位，要么不买，要买就是大的。这也就造就了，三室二厅的房子越来越畅销，越来越不经卖的原因。
综上所述，合肥100平方以上的三室二厅的房子，无论在居家居住，还是未来的改善用房，又或者出租给别人使用，可以说，都是畅销的代名词。
小三房比较合适，小两房一般来说好多都是小年轻夫妻刚结婚买的初步婚房，小三房实用性比较强。房子的升值空间与地理位置有很大关系，以及周围的配套设施，比如学校，医院，购物商场等都有关系。
合肥的房子升值空间最大的我感觉是小区住房 商品房的话价格会很高 很多人会承受不了 现在只有一二线的房价被控制了下来 而3 4城市的房子仍有上升的趋势 一般很多年轻人都会选择自己成家立业以后来买房 为了以后的儿女着想 大多数考虑的是3室之上 个人感觉在130平方以上是最好的
买多大跟升不升值没关系，也要看情况。你是自住还是投资，刚需的话。在升值，你也不能卖啊。要不然你住哪里呢！真正有钱得主，作为改善的，压根不在乎升值，舒适度最重要，所以见仁见智
判断一个城市未来房价是否有上涨空间，我们可以从如下四个方面看这个城市的房价是否 健康 有上升空间。下面我们来分析下合肥的房地产市场未来是否还有上涨空间：
一、市场透支情况。
1、房价上涨情况： 合肥从限购之后，全市整体房价一直保持较为稳定的上涨趋势，所以，市场并没有出现较为明显的透支情况。
回顾 历史 ，十年前的房价合肥房价不到六千元，在合肥新房房价1.8万元，十年足足涨价了三倍，你后悔没早买了么？10年前，30万能在合肥买一套房子；10年后，这个预算连上车的首付都有点悬，目前看来这种上涨的趋势还没有改变。
可能也就是一些热点板块的房价过高，而配套还没有跟上，所以存在一些房价透支的情况。
2、土地拍卖情况：
上月8月份，合肥轻松拍卖了近100亿元土地。都说土地市场是楼市的雨晴表，蕴藏着房地产市场的信号变化。仔细观察会发现，最近合肥土拍市场可谓是水深火热，狼烟四起，市场的竞争进入到赤诚相见刺刀见红的阶段。合肥楼市正在迎来新一轮高潮。 开发商疯狂抢地补仓，足见其对合肥楼市的信心。
未来新土拍的高价盘入市，合肥房价格局还会被刷新。现在看当下的合肥房价，也许就是未来五年最便宜的时刻。地价推动房价， 土地市场是合肥楼市的吹哨人 ，未来房价的走势自然也不言而喻。盘算之下，合肥房价贵不贵，每个人心里都有了自己的答案！
同时，合肥土地拍卖也是采取了各种限价的措施，限制了最高价，达到最高价后竞自持！所以一定程度上虽然土地成交成本上涨，但是也抑制土地价格猛涨导致房价猛涨！
二、人口情况。
通过近两年合肥市人口的增长情况来看，形势还是比较乐观的。目前以每年10万人的速度在增长。
仅通过小学生与幼儿园入学学生情况为例，根据市教育部门的统计，2018年合肥市城区预计新增中小学生9.4万人，供给学位10.3万个;预计新增幼儿园学生5.9万人，供给学位5.92万个。就说明合肥人口不断的增加！
三、经济情况。
合肥的经济就更不用说了，2020年的目标就是突破万亿，经济一直保持向好。
2019年的中国百强城市GDP排行榜中，合肥、芜湖、滁州、阜阳这四城纷纷上榜，安徽在省份排名中位列第九，厉害了！大安徽！合肥超过西安排名，排名全国第21位！在5月29日，2020年新一线城市排名出炉，合肥首次跻身全国新一线城市。
近十年来，合肥绝对是所有省会城市当中经济增长速度最快的城市，没有之一。合肥未来两年突破万亿元GDP指日可待，下一步超过济南、东莞与泉州也只是时间问题的。
产业发展方面：合肥经济本身内动力很强。冰箱、空调、洗衣机、彩电，家电四大件合肥已经是全球最大的生产基地，合肥未来会成为全国甚至全世界知名的制造中心。合肥还有芯片产业，量子通讯与量子加密两个为例能够影响全球的黑 科技 技术！
举个栗子，以新型平板显示产业为栗子，京东方、彩虹、乐凯、康宁、三利谱等70多家上下游企业聚集扎根，形成了涵盖上游装备、材料、器件，中游面板、模组以及下游智能终端的完整产业链，建成了世界最大的新型显示面板生产基地这些产业都是劳动密集型与资金密集型的，会带动很多人来合肥就业，为合肥创造财富。这些人要不要买房，肯定要！
合肥的产业不断发展，就会不断吸引更多外来人口前来安家置业。就我知道的，现在除了地市外，越来越多的在上海、杭州的安徽外地工作的也慢慢的重视合肥的了，愿意来合肥的了。
四、区域与国家政策利好。
1、长三角战略规划：
从国家战略角度考虑，长三角区域是国家经济最发达的区域，合肥处于长三角区域，能够很好融合长三角的产业发展并承接部分产业。
8月20日长三角一体化发展会议召开，当时江浙沪皖4省的领导都在场，而且就是在合肥召开的这次会议，政策指向性很强。
2、全国三大科教中心：
合肥与北京上海并肩，已经被划为综合性国家科学中心，这点让科教实力很强的武汉、西安都很郁闷。现在北京航空、复旦、北师大这些全国很牛的大学以后都回来合肥开分校招生。这就意味着未来更多人来合肥上大学，为合肥发展提供更多高级人才。这些大学老师来合肥，大学生毕业了要不要买房？肯定要买的。
合肥的房地产市场发展潜力还是很高的。 综上考虑：合肥未来房价还设有一定发展空间的，还是回持续上涨的，尤其是南边热点区域或者顶级学区房价格还会持续上涨的。
怕买错买贵房？在合肥买房你需要一个合肥买房参谋，10年合肥房产一线经验，跑过合肥在售90%以上在售新房，熟悉近十年来交付次新小区。可实地陪看房指明优缺点，让你买房路上不踩坑，底价买房。目前已经为数百人成功安家合肥提供一对一实战指导，只说对你最有用的操作和建议。