物业服务业是现代服务业的重要组成部分，物业服务更是城乡和社区治理的重要内容。近年来，我市居民住宅小区物业服务业发展迅速，在改善城镇人居环境、提高居民生活质量、推动社会管理创新等方面发挥了重要作用。
立法的必要性
随着我市住房制...
物业服务业是现代服务业的重要组成部分，物业服务更是城乡和社区治理的重要内容。近年来，我市居民住宅小区物业服务业发展迅速，在改善城镇人居环境、提高居民生活质量、推动社会管理创新等方面发挥了重要作用。
立法的必要性
随着我市住房制度改革的深化和城市建设的发展，物业服务业作为一个全新产业，进入了一个迅速发展时期。据统计：截止2018年底，全市共有各类住宅小区449个，总建筑面积2219.38万平方米。伊州区各街道辖区内共有各类住宅小区417个，建筑面积2132.37万平方米，服务企业进驻住宅小区开展物业服务管理174个小区；巴里坤县各街道辖区内共有各类住宅小区22个，建筑面积66.71万平方米；伊吾县各街道辖区内共有各类住宅小区10个，建筑面积20.3万平方米。
2003年6月8日国务院颁布施行《物业管理条例》。2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）。进一步明确了物业管理的法律地位，对有关物业权属关系及其保护做了明确规定。2017年7月1日起施行的《新疆维吾尔自治区物业管理条例》（以下简称《自治区物业管理条例》）更是标志着自物业管理资质取消后，全疆物业管理本地法制化的全面开启。但是《物权法》和《物业管理条例》的有关规定比较原则，缺乏具体操作性规则，虽然《自治区物业管理条例》在一定程度上进行了细化，但在物业管理过程中，还存在一些突出问题没有的到解决，主要表现在：
一是物业服务企业规模化不足问题；二是装修扰民问题；三是住宅小区空置房屋物业费收缴问题；四是物业费收缴困难问题；五是装饰装修扰民问题；六是小区车辆乱停放问题；七是住宅小区房屋质量问题；八是维修基金续缴问题。
针对上述问题，在执行上位法的基础上，通过地方立法对物业管理予以补充、细化，制定一步符合我市物业管理实际的地方性法规，以提升整体物业管理水平，维护社会稳定，十分必要和迫切。
主要内容及总体结构
《哈密市物业服务及管理办法》共分为九章八十七条。
第一章“总责”共13条，主要内容有：立法依据、立法目的、适用范围、定义、物业管理各主体责任、物业管理原则等。
第二章“物业的前期管理与移交”共11条，主要内容有：对物业管理区域划分、物业服务企业选聘、前期物业管理方式、物业用房配置、车库车位权属划分。
第三章“业主、业主大会与执行机构”共15条，主要内容有：对业主权力义务、业主大会、业主大会执行机构筹备建立和职责等进行了规范。
第四章“物业的管理服务与收费”共9条，主要内容有：物业管理人权责，物业服务与收费，明确了物业服务合同签订、解除、终止要求和物业服务收费方式、收费要求。
第五章“物业的管理与使用”共9条，主要内容有：业主和物业管理人禁止行为、物业管理区域公共设施更改用途要求，车库、车位使用要求等。
第六章“物业的保修与维护”共8条，主要内容有：物业管理区域内维修责任划分、维修基金使用要求等。
第七章“物业管理区域与周边环境”共8条，主要内容有：物业管理区域内禁止行为、噪声及环境保护要求、安全事故及特殊情况应对要求。
第八章“法律责任”共11条，主要内容有：物业管理人、物业服务企业、业主违反条款处罚情形，物业行政主管部门违反要求的单位和个人处罚情形。
第九章“附则”共3条，主要内容有：本办法之外的职责遵循要求、条款解释单位、法律条款实施时间。
重点条款
《哈密市物业服务及管理办法》内容依据《物权法》、《物业管理条例》和《自治区物业管理条例》等有关法律、法规、规定制定，并进行了细化和明确，与上位法基本保持一致。同时，结合哈密市实际和借鉴内地省市先进工作经验，对以下条款进行了规定：
（一）鼓励物业服务企业发展壮大
鼓励物业管理人依靠新技术、新方法拓宽服务领域，逐步改变单纯依靠物业管理费盈利的传统模式，在保洁、绿化、安保和设施设备维护保养等服务之外，增加信息咨询、房屋中介、家政服务、电子商务、居家养老等附加服务，带动物业管理全行业转型升级，提高管理和服务水平。（第五条）
鼓励物业服务骨干企业通过加盟、兼并、重组等方式整合市场资源，推动物业服务规模化和专业化发展，增强行业整体竞争力和服务水平。鼓励建立服务业发展引导资金，支持物业服务企业的品牌建设、人才培养等项目。（第六条）
（二）完善老旧住宅小区物业管理模式
未选聘物业管理人或未实施自行管理的老旧住宅，在改造完成前，经业主大会同意，物业所在地区（县）人民政府房地产行政主管部门可以择优选择物业管理人，临时提供物业公共部位、共用设施设备日常运行及环境卫生、公共秩序维护等基础性物业服务。临时提供基础性物业服务期间，业主应当缴纳物业服务费。
对无人管理的老旧小区和改造后仍无人接管的，区（县）人民政府应当以购买服务方式确定物业服务企业或将公益岗位分配给指定的物业企业或街道（社区），为弃管提供保洁、维修等基本物业服务。（第十六条）
（三）正常住宅及空置住宅物业服务费收缴要求
业主应当根据物业服务合同约定向物业管理人按时足额支付物业服务费，业主转让或出租物业时，应当将物业服务合同以及有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自买卖合同或租赁合同签订之日起15日内，将买卖或者出租情况告知物业管理人。业主转让物业时应结清物业服务费及其它相关费用。
业主长期空置物业时，应当告知物业管理人，并就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商，采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。业主未告知物业管理人并办理空置手续的，不视为空置物业，须全额支付物业服务费。
业主与物业使用人约定由物业使用人支付物业服务费的，从其约定，业主负连带支付责任。（第四十四条）
（四）物业管理区域内住宅小区装修要求
业主或者使用人需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理人。
物业管理人应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人。（第五十条）
（五）物业管理区域内公共设施改动要求
物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，任何单位和个人不得擅自改变用途。
业主确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当符合有关法律、法规的规定和建设规划的要求，在依法办理有关手续后告知物业管理人；物业管理人确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主委员会依法办理有关手续。（第五十一条）
任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、场地和绿地。因物业维修或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地和绿地的，应当征得业主委员会和物业管理人同意，物业管理人确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。（第五十二条）
（六）物业管理区域内机动车辆停放收费要求
机动车辆在住宅物业管理区域内的行驶、停放规定，由业主大会决定。在共用场地上建成的经建设规划许可的机动车停放停车场所，提供机动车停放服务的，其车位管理维护等收费标准按照价格行政主管部门核定的标准执行。
公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放不得收费。（第五十三条）
（七）物业管理区域内车库、车位使用要求
物业管理区域内的车库、车位应当优先满足业主、物业使用人的需要。业主、物业使用人要求承租车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。车库、车位租赁费的标准按照价格主管部门发布的指导价格确定。
车库、车位总量少于业主总数或者需要数的，应当在临时管理规约、管理规约中明确取得车库、车位的方法；车库、车位满足业主需要后，可以向物业管理区域以外的其他人出租，但不得出售，除管理规约、业主大会另有规定的外，出租期限一次不超过12个月；租赁合同期满后，业主有新增需要的，应当优先满足。（第五十六条）
（八）物业管理区域内房屋质量保障要求
新建住宅物业实行质量保修金制度。建设单位在办理新建住宅交付使用时，按照物业建筑安装总造价百分之三的比例，一次性向物业所在地区（县）房地产行政主管部门交存物业质量保修金。
建设单位不履行保修义务的，业主或者业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经区（县）房地产行政主管部门核实后，维修费用在物业质量保修金中列支。
物业工程质量保修期限届满后，房地产行政主管部门应当将物业质量保修金本息余额及时退还建设单位。
区（县）人民政府应当在市人民政府的指导下及时制定质量保修金具体管理办法。（第五十九条）
（九）住宅专项维修基金缴纳要求
物业的业主应当按照有关法律、法规的规定足额交存住宅专项维修资金。商品住房或公有住房出售后未交纳专项维修资金的，住房购买人和公有住房出售单位应当按照国家和自治区、市有关规定补交专项维修资金。专项维修资金余额不足时，业主应当按照国家和自治区、市有关规定续交。（第六十三条）
（十）住宅专项维修基金使用要求
专项维修资金属全体业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金的缴存、续交、使用、管理，按照国家和自治区有关规定执行。
业主委员会成立前，专项维修资金的使用由物业出售单位或者其选聘的物业管理人提出使用计划，经物业所在地房地产行政主管部门审核项目决算情况后划拨。业主委员会成立后，专项维修资金的使用由物业管理人提出使用计划，经业主委员会审定项目决算后，向物业所在地房地产行政主管部门申请划拨实施。
专项维修资金的代管单位在收到业主委员会核查专项维修资金的申请后，应当及时在申请小区公示专项维修资金的缴存及支出情况。
业主转让房屋时，其专项维修资金账户中剩余部分的费用随房屋所有权同时过户。（第六十五条）
（十一）物业管理区域内环境保护要求
业主或者使用人进行房屋装饰装修活动，应当严格遵守施工作业时间，并采取其他有效措施降低施工作业噪音，以减轻、避免对周围业主，使用人造成环境噪声污染。
业主或者使用人使用音响、乐器或者进行其他室内外娱乐活动时，应当控制音量或者采取其他有效措施，避免对周围业主、物业使用人造成环境噪声污染。（第六十七条）
在住宅区内禁止利用住宅楼的底层房屋新建、扩建、改建产生油烟污染的饮食服务业经营场所。
住宅物业管理区域及毗邻物业管理区域的周边区域现有饮食服务业经营场所污染扰民的，由环境保护行政主管部门责令限期治理或者停业。（第六十九条）
禁止在物业管理区域内及毗邻物业管理区域的周边区域新建、改建和扩建产生环境噪声污染和有毒有害气体的经营场所。
在毗邻物业管理区域周边现有的文化娱乐场所，其经营管理者应当采取有效措施，使其边界噪声不超过国家规定的环境噪声排放标准。
在毗邻物业管理区域进行商业经营活动使用空调器、冷却塔等设备、设施产生环境噪声污染的，其经营管理者应当采取措施，使其边界噪声不超过国家规定的环境噪声排放标准。（第七十条）
在物业管理区域内及毗邻物业管理区域的周边区域，禁止夜间22时至凌晨6时进行产生环境噪声污染的建筑施工作业，但因抢修、抢险、生产工艺等特殊原因必需连续作业的除外。
前款规定的夜间作业应当在物业管理相关区域予以公告。（第七十一条）
（十二）物业管理区域内安全防范要求
对物业管理区域内违反有关治安、环保，物业装饰装修和使用等方面法律，法规的行为，物业管理人应当制止，并及时向有关行政主管部门报告。有关部门在接到物业管理人的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。（第七十二条）
物业管理人应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理人在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政主管部门报告，协助做好救助工作。（第七十三条）
（十三）相关法律责任要求
依据《物权法》、《安全生产法》、《噪声污染防治法》、《环境保护法》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《物业管理条例》、《自治区物业管理条例》等法律法规，按照“大适用、小细化”的原则，结合哈密市实际，对上位法表述原则性的内容，转化为了可操作性的具体条款。
来源：哈密市政府网
本办法自2020年1月1日起施行。在这里房大白只列出了部分重点条款，更多内容可以微信联系房大白...
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