在买不买房这件事上，起决定性作用的不是位置好不好，也不是户型设计的合不合理、配套成不成熟，而是这个房子未来能不能保值升值，以徐州市区的房子为例，取6年时间，太长谁都无法预测，当前一套市值100万的房产，到2025年会价值多少钱呢？我们不妨根据现有的已知...
在买不买房这件事上，起决定性作用的不是位置好不好，也不是户型设计的合不合理、配套成不成熟，而是这个房子未来能不能保值升值，以徐州市区的房子为例，取6年时间，太长谁都无法预测，当前一套市值100万的房产，到2025年会价值多少钱呢？我们不妨根据现有的已知条件，以最通俗易懂的预言，做一个大胆的预测。
首先，我们要明白，无论是现金理财，还是买房投资，无非两个目的，一是本金不能受损失，二是尽可能实现收益最大化。特别是对于我们依靠省吃俭用、辛苦奋斗获得财富的群体来说，更是慎之又慎，容不得半点闪失，在徐州买房还能不能保值升值，必须要从城市的基本面和全国经济的大局两个角度去分析。
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在一个城市买了房，就相当于买了这个城市的股票，城市的发展也将于个人的资产息息相关。
这两天，在东北黑龙江一个叫鹤岗的小城登上了各大新闻版面的头条，“房价只涨不跌”的楼市信仰，被彻底击碎，有的房子价格低至五六百元/平米，甚至300多块/平米，而这座资源枯竭、人口外流的城市，所面临的正是如何寻求经济的转型。
有在鹤岗的买房的业主吐露了心声，“在鹤岗买房这几年，资产一直在缩水，连睡觉的时候，都在赔钱。我现在把房子卖了，可能都卖不出装修钱。”
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在98年住房商品化改革以前，相信我们很少有人会去关注房产，毕竟没几个人会认为房产能够获得快速、高额的收益。那个时候，我们宁愿去买黄金，甚至股票。但自98年以后，我国的房地产行业开启了发展新纪元，以全世界绝无仅有的速度实现了发达国家上百年走过的路，人们的居住质量大幅提高。
这期间，我们不仅诞生了超强实力的开发商，也孕育了数量众多的中产阶级，他们很多人的主要资产就是房产，有人说，在一线城市卖掉一套房子，然后理财，这辈子基本就可以实现财务自由了。在徐州的圈层中，也逐渐形成你在市区有几套房来定义身价。原因就在于这些年，我们的房产增值太厉害了。就其增值倍数来说，虽然跟一颗糖差不多，但由于房子的价值基数大，其乘数效应更是可观。比如以前一颗糖0.5分，一套房子20万，如果都增加10倍，一颗糖和房子价值分别就是5毛和200万。那么，你会认为谁增长不合理呢？其实，根本没什么区别。
大家都见识了中国楼市的奇迹，也见证了徐州房价的一路高歌，但时针转到2019年，全国商品房均价已接近9000元/平方米，将近80个城市住房均价过万，徐州一些小区的房价更是从16年均价五六千元，骤然跳涨到一万二三往上，有人说，房价不可能永远涨，终有掉头向下的时候，或许2019年，或者2020年就是一个转折点。所以建议大家不要再买房，应该留现金最为保险。事实结果到底如何？
要回答这个问题，我们就要弄清楚未来房价的趋势，向上或者是向下。太长的时间，确实不太好估算，毕竟市场中存在了太多的变数，本文以2025年为时间点，到现在6年时间，差不多以前的两个楼市周期。那么，问题抛出来了：到2025年，在徐州现持有一套市价100万房产大概相当于多少现金？分析预测这个问题，就必须先找出影响房价的关键因素，主要是这三大因子：
第一个因子，货币贬值幅度
先举个例子，设定一件商品的价值是5元，全社会的商品总价值为50万亿元，这个时候国家发行的所有货币总额刚好也是50万亿元，5年后，国家发行的货币为100万亿元，那么这件商品就从5元变为10元。这是商品价值增加了吗？显然不是，只是货币池子的钱翻倍了，也就是说货币贬值，这里必须要引入一个关键名次：M2（也就是央行在市面上投放的货币总额），通俗讲就是市面上流动的钱。
从下图可以看出，从金融危机之后的08年开始，央行就开了挂一样的注水，开始反超美国，十年来，中国的M2翻了3.6倍。2018年，中国的GDP是美国的2/3, 而M2是美国的2倍。
而注水传递效果最明显，就是离银行最近的房地产行业。这也是我投资地产最核心的逻辑，房产往往也是是对抗通胀最无脑的选择。
从中美两国M2年度增长率对比中可以看出，M2历年增长，美国在4%左右，中国在12%左右，但是从08年往后，这几年增幅已经有明显的下降趋势。
第二个因子，地价增长速度
用面粉与面包的关系来形容地价与房价关系是最贴切不过了。在现实的楼市中，两者是互为影响、互为促进。在徐州因为有些楼盘土地出让年限跨度较大，即使相同地段，差价也很大，但是正常情况下，土地成本约占整个商品房售价的50%，其他诸如营销成本、人员工资、管理费用和建筑成本等占售价的比重并不高，开发商在市中心盖房子的成本与徐州郊县盖房子成本差不了多少，主要就是房子下面的土地价格，不同的地段决定了面粉价必然天壤之别。
决定土地价格也并非完全市场因素。据统计，2018年，我国土地出让收入已达6.5万亿元，同比2017年上涨了25%，2017年土地收入占本级财政收入比为24%，2018年只增不减，这已经是多年连续上涨。原因就在于地方对土地财政越来越依赖。毕竟各城要发展，不可能都依靠国家财政。城市发展要出成绩，用钱地方多，土地收入是难割舍之源。据统计，2018年徐州土地财政收入为496亿，排名进入全国前30强。
第三个因子，人口因素
离开人口因素谈房产那是不负责任的。回顾这一轮房价上涨过程中，比较显眼的西安、成都、杭州等城市，无一例外的就是人口增长名列前茅，坐拥千万人口的徐州也是一样，道理很简单，有人就有住房需求，即使是不同层次的。据联合国预测，至2030年时，中国城市化率在70%左右，彼时，中国的城镇人口将达到10.2亿，相比2018年末增加2亿城市人口。按照近5年人口增长趋势对比，其中新增城市人口中有50%的城市化人口是来源于农村，50%来源于区划调整和自然增长。
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1年太短，10年太长。我们权且把预测的时间放在2025年，虽然我们不能完全预测出准确数据，但通过上面三大因子和具体数据，根据现有的已知条件，在市场平稳的行情之下，基本可以推导出一个大概数值。说是大概，也并非不可实现的数据。论证如下三点：
1.货币增速。我们知道，2017年和2018年，我国M2增速为8.07%、8.1%，都在8%徘徊。如果说我们对此还没什么概念的话，那么时间再往前延伸10年看，2016年M2增速为11.3%，越往前，货币增速越高，08年的M2增速达到17.82%，在08年到16年间都保持在11.3%-17.82%之间，反过来看，我们的货币增速是逐年下降的，也就是说我们的现金贬值幅度在下降。按照此速度，到2025年货币贬值幅度大概在6%左右，100万的房子6年的时间升值约为100万×（1+6%）∧6≈142万，单纯的从货币贬值速度来看，100万的房子6年时间增值约42万。
2.土地财政依存度。2017年土地收入占地方财政比为24%，到2025年，我们的智能制造可能会有所增长，可以替代一部分财税收入，加之一二线城市可供建设的土地减少，土地占财税收入比可能下降到20%左右。当然，到2025年时，我们还可能面对一个新情况，那就是房产税，基本上在一些城市开始试点实行是大概率，当然，如果初期1%不到税率，对房价的影响也比较有限。我们预计，徐州当前的地价已然不低，未来6年，徐州同区域住宅楼面价大概会保持在10%-20%的增幅。
3.人口增加因素。强者恒强，经济较弱的小城市人口必然面临被大城市虹吸的结果，加之农村人口继续流入大城市，到2025年时，徐州将会有更多的农村人口涌入城市，市场的购买力依然很有后劲。
综上3个推导因素，我们认为，徐州未来房价已经不可能继续像过去一样3年翻倍，但考虑到目前处境，6年时间可以实现50%-60%的增长，也就是说，到2025年时，徐州仍能够实现较大幅度增值，现在徐州一套市价100万的房产，可能有150万到160万的价值。当然，不是说徐州每个区域都有这个增长幅度，一些缺少规划支撑的城郊区域，说不定保原值都困难。
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