各街道办事处、镇政府：
为深入践行“人民城市人民建，人民城市为人民”重要理念，积极贯彻落实市第十二次党代会精神，落实中央、市委关于基层治理体系和治理能力现代化建设的有关要求，按照区委关于加强党建引领物业治理工作的部署，结合浦东新区住宅小区体量大、房屋性质多样化、城乡布局不一等实际，现...
各街道办事处、镇政府：
为深入践行“人民城市人民建，人民城市为人民”重要理念，积极贯彻落实市第十二次党代会精神，落实中央、市委关于基层治理体系和治理能力现代化建设的有关要求，按照区委关于加强党建引领物业治理工作的部署，结合浦东新区住宅小区体量大、房屋性质多样化、城乡布局不一等实际，现就分类施策推进浦东新区住宅小区物业管理质效双升通知如下：
一、提升老旧小区物业服务效能
2023年浦东新区住宅小区满意度测评平均得分85.92分，其中老旧小区平均满意度84.04分，老旧小区整体服务效能相对薄弱，需着重提高行业服务效能。提高行业服务规范。推进全面推行小区门岗、管理处、监督公示牌、人员等服务规范化建设，实施住宅物业“底部抬升”行动，不断补齐管理服务短板。加快行业响应速度。全面实现物业维修“30分钟响应”，优化三级应急维修机制，实现快速响应、快速处置，全面提升浦东物业响应度。加强行业信用评价运用。采信第三方测评、12345投诉数据等客观评价数据，构建政府、社会共同参与的跨部门、跨领域的守信联合激励和失信联合惩戒机制，完善信用记分手段，加强物业企业信用管理。发挥补贴激励作用。充分利用老旧小区达标考核奖励，制定符合各街镇实际的考核方案，实行差别化考核，在对老旧小区物业服务成本补贴的过程中，提升物业服务企业提质的积极性。
二、推动动迁小区物业服务质价相符
全区物业服务价格较低的小区（物业费在0.8元/平方米·月以下的住宅小区）中动迁房小区占比约30%，故动迁房主要工作重点在推进“质价相符、优质优价”方面。摸清底数。各街镇全面了解辖区内各类小区的基本情况、区域管理现状以及物业服务收费标准，理清物业服务价格较低的动迁房小区，以及相关小区的调价意愿等内容，确保底数清、目标明。紧抓窗口期。把握物业服务合同期满、美丽家园建设推进、整合归并物业工作、老旧小区达标补贴考核和市场价格发展（人力成本增长）等关键节点，指导业委会、业主、物业企业同步征询物业服务调价。规范流程。严格按照各小区三规及相关文件组织召开业主大会表决调价方案，做好会前预热、标准确定、精确评估等事项，保障调价工作顺利开展。长效管理。物业服务价格调整后，各街镇严格落实物业服务合同备案，推行物业服务合同履约质量评价，指导业主大会、业委会监督物业企业严格履行物业服务合同。通过物业收费标准事前评估与事后评价相结合的模式，逐步形成物业服务质价相符良性循环的长效管理态势。
三、探索早期商品房资金续筹新模式
经近年来投诉及信访矛盾分析，早期商品房主要矛盾集中在维修资金不足、导致小区公用部位（如墙面、屋面等）及共用设施设备维修难，需要着力推动维修资金续筹。全面排摸，掌握实情。各街镇全面梳理辖区内早期商品房小区的基本情况，掌握小区专项维修资金管理规约对续筹方式和流程约定情况，排摸小区维修资金使用年度计划，摸清资金使用体量及去向，助力续筹工作有序推进。加强宣传引导。充分发挥“三驾马车”引领作用，提升业委会配合度，强化宣传引导，突出续筹工作的重要性和紧迫性，增强小区续筹主动性。明晰现有续筹细则。协助小区明确已有专项维修资金管理规约续筹细则，指导缺失续筹细则小区制定新规约，减少续筹阻力。探索多种续筹新模式。在业主自筹、收益补充、法定续筹的基础上，探索日常续筹模式，引导小区维修资金收支良性循环。
四、完善其他商品房自治管理标准
目前，全区早期商品房以外的其他商品房小区共1025个，成立业委会577个，组建率相对其他几类较低，故对于此类商品房，重点工作主要在业委会组建以及规范化运作。提升业委会组建比率。建立街镇党（工）委统筹，居民区党组织、居委会、房管等多部门资格联审机制，严格审查候选人资格条件。针对有突出矛盾的小区，鼓励各街镇下派干部担任业委会组建筹备组或换届改选组组长，为居民区提供有力支撑。推动党组织全面覆盖。持续推进符合条件的业委会成立党支部或党的工作小组，向不符合条件的业委会派驻党建联络员，实现党的组织和工作全覆盖。全面推进居委会成员与业委会成员交叉任职，做到应进尽进，推动居委会与业委会工作联动、资源整合、同向发力。提升业委会规范水平。完善指导监督机制，居委会指导推动业委会建立日常运作工作制度，实现规范运作。全面推行业委会规范化运作评估制度，完善业委会履职综合评估体系，定期开展评估，强化结果运用。提升业委会自治能力。开展业委会聘请执行秘书试点，鼓励支持业委会聘请专业人士担任执行秘书,协助处理日常运作和自我管理事务。赋能居委会通过自治金项目等载体，广泛开展参与式治理。鼓励通过政府购买服务等方式，引导律师事务所、审价审计机构等专门力量协助开展业委会组建及换届改选、物业矛盾纠纷调处等工作。
特此通知。
上海市浦东新区建设和交通委员会
2024年4月10日