新浪仓石研究中心(010-6267-5061)
一 、产品简介
二 、综合评述
【一般推荐】★★★，产品类别是房地产类。该项目预期收益率中等偏高(...
新浪仓石研究中心(010-6267-5061)
一 、产品简介
二 、综合评述
【一般推荐】★★★，产品类别是房地产类。该项目预期收益率中等偏高(10%～11%)，期限14个月，总规模不大。项目融资人的实力一般，担保企业实力较强，并且有反担保措施作为信用增级，以及实际控制人连带责任担保等风险控制手段；项目还款来源充足，安全性较好。
三、要素分析
1、交易对手分析
秦皇岛市飞龙房地产开发有限公司始创于2009年，注册资金6,000万元，为肆级房地产开发资质。根据秦皇岛市山海关区工商行政管理局于2011 年12 月8 日向项目公司核发的《企业法人营业执照》(注册号：30300000059374)及工商登记情况，项目公司法人为张晓莉。
截至2013年9月底，飞龙地产总资产约12亿，其中流动资产11.7亿，流动资产中存货占比约95%；总负债8.4亿，其中流动负债5.4亿，流动负债中预收账款3亿；长期借款3亿元，是2013年2月企业自东方资产获得的贷款，2013年9月底企业资产负债率为70%，但从长短期负债的构成上看，其短期和长期偿债压力都不大。
2013年9月底，该企业流动比率为2.15，速动比率0.12，速动比率较低，说明资产的流动性较低，主要原因是项目公司一直处于开发阶段，存货占比较大，目前住宅已全面封顶及接近封顶，酒店与商场目前处于土地整理阶。总体来说，公司的存货变现能力较强，短期偿债能力尚可。由于项目还未封顶交房，项目公司暂未确认营业收入。
2、增信措施分析
1)河北融投强力担保：河北融投担保集团有限公司对本资管计划本息提供不可撤销的连带责任保证担保。河北融投是由河北省国资委组织部分省属大型国企出资组建的专业担保机构，截至2013年10月31日，河北融投注册资本40亿；
河北融投资产流动性强，信用等级高：作为专业担保公司，河北融投账上长期持有超过30亿元的现金及现金等价物，资产流动性非常高，担保能力强；2012年河北融投被大公国际信用评级为AA+，是河北首家获得AA+资质的担保机构。
2)项目公司提供反担保物：项目公司以龙城华府项目用地(秦籍国用(2011)第105号地，面积67918.15平方米，评估价值60326.78万元，办理他项权价值17263.93万元)，向河北融投提供反担保。
3)实际控制人及法定代表人提供无限连带责任保证担保：项目公司实际控制人杨仁华及法定代表人张晓莉为项目公司的还本付息义务提供无限连带责任保证担保。
4)资金提前归集：财通资产提前归集资金以保证投资本息安全。资管计划满10个月时保证金账户最低存续归集额为委托贷款本息的40%；满11个月时，资管计划保证金账户最低存续归集额为委托贷款本息的70%；满12个月时，资管计划保证金账户最低存续归集额为委托贷款本息的100%。
3、项目盈利能力分析
1)项目位于秦皇岛市中心绝版地块：龙城华府位于秦皇岛城市中心，主干道河北大街中段龙头位置，距市政府仅2公里。河北大街是秦皇岛交通主干线，从西部快速路直线而下为河北大街西段一直到河北大街东段，贯穿了市中心与各大院校，更有多路公交车经过河北大街。项目紧邻家惠超市、红星美凯龙和旭日家具等大型卖场，人民公园、人民广场、汤河公园，汤河游憩带等城市主要休闲区块分布四周，正南更可俯瞰大海；周边学校、银行、医院、娱乐休闲配套完善，生活便利，项目更是省重点七中的学区房，不管是位置、周边的交通还是配套商业都是吸引眼球的重中之重。目前秦皇岛房地产均价为7000元/平米左右。
2)项目住宅部分五证齐全，住宅主体已全部封顶，项目风险小：龙城华府住宅部分已四证齐全，住宅主体已接近全部封顶，目前住宅已经开始预售，市场反应良好，项目风险小。
法式经典，空中花园，精准定位，独家呈现：项目精准定位刚需及改善型客户。小区采用法式建筑风格，3.15米层高，三层中空窗，铜质1.5米入户门，外立面采用石材与真实漆相结合，占地逾8,000平米的商业之上更有空中花园供业主独享，在当地绝无仅有。
3)环渤海经济圈，京津冀三小时快速交通圈，旅游发展强劲，移民客户迅猛增长：
秦皇岛是中国滨海名城，位于环渤海经济圈绝对中心位置，京津冀三小时快速交通圈内，旅游业发展势头强劲，拥有著名的风景区山海关、北戴河；2012年接待国内外游客突破2,000万人次。来自京津冀、东北的移民客户达15%以上。
4)还款来源充足，本息保障率高：项目公司以龙城华府及旗下华跃城项目销售收入为还款来源，预计在资管期内，项目累计回款超过十五亿元，还款当季覆盖本息后累计现金流超过五亿元，本息保障率高。
4、还款来源分析
第一还款来源：龙城华府及华跃城项目的销售收入。项目预计销售总收入可达30亿元以上，其中资管计划期内，预计项目销售回款超过15亿元。
第二还款来源：保证人河北融投为财通资产及项目公司按主合同约定所形成的债权提供连带责任保证担保。河北融投承诺当项目公司未按主合同约定清偿债务时，自其接到财通资产要求承担保证责任的书面通知之日起30个自然日内向财通资产履行代偿义务。
第三还款来源：项目公司实际控制人及法定代表人签订保证合同，并承诺对项目公司偿还贷款款项本金、利息、违约金、赔偿金、实现债权的费用提供无限连带责任保证担保。
5、资产管理公司介绍
上海财通资产管理有限公司为财通基金控股的资产管理子公司，成立于2013年6月3日。公司控股股东财通基金管理有限公司注册资本2亿元，总部位于上海，秉承“持有人利益至上”的核心价值观，力争为客户实现长期持续的累积收益。截止2013年3月末，财通基金的公募资产规模在2010年以来成立的10多家可比的基金公司中位列第2。财通基金以专户业务在市场上的卓越表现，已形成以专户为特色业务的战略布局。
财通基金第一大股东为浙江省直属国有企业财通证券有限责任公司，财通证券前身为浙江省财政证券公司，注册资本为人民币14亿元，控股股东为浙江省金融控股有限公司，持股比例为60.96%。2007年6月29日， 浙江省委、省政府明确公司为省直属国有企业，由省政府授权省国资委监管。2011年1月，公司由浙江省政府授权浙江省财政厅监管。财通证券同时控股国内知名机构永安期货股份有限公司。
浙江省金融控股有限公司由浙江省政府投资设立，注册资本120亿元。公司全资及控股和参股企业共10家，主要开展金融类股权投资、政府性股权投资基金管理及资产管理等业务。省金融控股有限公司成立后，按照“地方财政+金融资本”的模式，通过对一系列子公司的战略管理，为浙江打造区域金融中心、建设金融强省服务。
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